Ocena nieruchomości w kilka minut. Czyli czy matematyczne umiejętności mają jakieś zastosowanie praktyczne?

Wszystko jest proste jeśli wiesz jak” – znane powiedzenie o umiejętnościach.

Umiesz-liczyć-Licz-na-siebie

Tak naprawdę inwestowanie to w pewnym stopniu gra liczb. To czy dana transakcja będzie się opłacać zależy od ceny, bo jeśli wiem że wynajmę za X to mogę dać maksymalnie Y. Z jednej strony więc wystarczy znać wszystkie liczby na temat danej transakcji i wiemy wszystko o inwestycji. Z drugiej strony części rzeczy nie jesteśmy w stanie przewidzieć. Na przykład kto wiedział o niedawnej obniżce stóp procentowych i ją wyliczył. Prawda jak zwykle bywa leży pośrodku, czyli matematyka pomaga, ale tylko ona nie wystarczy.

W dzisiejszym wpisie pokażę jak w kilka minut oszacować potrzebne informacje do zakupu nieruchomości na wynajem, ceny, wysokości kredytu, czy nawet Twojej zdolności w banku. To wszystko z dokładnością do 10% można policzyć w pamięci lub na najprostszym kalkulatorze.

WPIS POKAZUJE UPROSZCZONE SPOSOBY.

Krok 1) Wartość nieruchomości i cena najmu.

Oficjalną wycenę mamy u rzeczoznawcy, trzeba na nią czekać kilka dni oraz zapłacić.
Za to możemy ją sami oszacować:
Wchodzimy na GUMTREE i przeglądamy oferty zbliżone (mieszkanie w okolicy, dojazd, stan). Wszystko szacujemy ze zdjęć zamieszczonych w serwisie. Od wyliczonych cen odejmujemy 10% i mamy szacunkowe wartości. Zwracamy na różnice cen między stanem nowy/stary dojazd dobry/zły … itp
Jak nabierzemy wprawy to zajmie nam to 3 minuty. Jest to najtrudniejszy i najdłuższy krok.

Krok 2) Nasza zdolność kredytowa.

Oficjalnie znowu trzeba się spytać analityka w danego banku pod dany przypadek. Do tego dochodzi fakt iż wiele banków ma różne procedury.
Jeśli mamy dobry BIK i pracę na etacie to nie ma kłopotu z dostaniem pytanie tylko na jaki możemy liczyć.
A nie oficjalnie mamy z poprzedniego kroku cenę w tysiącach, nasze zarobki i raty.

Załóżmy iż zarabiamy netto 3000 zł/mies (połowa to 1500, a dwie trzecie to 2000), inne raty to 100zł/mies (np.: żelazko) czy stać nas na kredyt na 200tys?

– Wysokość raty nowego kredytu to cena w tysiącach razy pięć. (Formalnie zależy od marży, prowizji, WIBOR oraz czasu trwania). Typowy kredyt ma oprocentowanie 5% (marża 1% + WIBOR 4%). A my liczymy na palcach

200 * 5 = 1000 zł raty miesięcznie

– Dodajemy sumę rat jakie mamy

1000zł+100zł = 1100 zł

– porównujemy z połową dochodów i 2/3 naszych zarobków

1100zł < 1500zł (połowa) wniosek dostaniemy kredyt na 99% ZIELONE ŚWIATŁO

Gdybyśmy zarabiali 2000zł/mies to wówczas

1100zł > 1000zł (połowa), ale 1100zł < 1666zł (2/3) w kilku bankach może się udać ŻÓŁTE ŚWIATŁO

Natomiast przy zarobkach 1500zł/mies

1100zł > 750zł oraz 1100zł > 1000zł Praktycznie każdy bank odrzuci CZERWONE ŚWIATŁO

Krok 3) Czy to okazja inwestycyjna czy kicz?

Znowu potrzebowalibyśmy wprowadzić pełen arkusz danych.

Załóżmy iż mamy cenę wynajmu 1000 zł. Załóżmy więc finansowanie w 100% i sprawdźmy czy opłaca nam się kupić za cenę plus remont. Wówczas wystarczy ją pomnożyć przez „magiczne współczynniki” aby otrzymać cenę dla:

100 – Perełka inwestycyjne brać i nie zastanawiać się, bo dobrze zarobimy
120 – Okazja inwestycyjna czyli zarobimy
140 – Należy mocno rozważyć taką inwestycje (może przeważyć dlaczego to kupujemy)
160 – Są dużo lepsze nieruchomości, w zasadzie przeciętna nieruchomość
200 – Chyba pośrednik chce nam wcisnąć kicz! Na pewno będziemy dokładać co miesiąc

Dla przykładu kawalerkę można wynająć za 1’000zł/mies przy cenie 120 tys jej zakup byłby dobrym interesem, natomiast przy 180 tys będzie dla nas utrapieniem.

Uwagi ) Jak widzisz procedura może zając kilka minut. W zasadzie najtrudniejszy jest krok 1. Dalej to tylko matematyka. Zauważcie że przy przykładzie za 180 tys kawalerka daje 1’000 minus koszty kredytu (180*5=900zł), więc byłaby na plusie 100zł na początku. Wszystko fajnie, ale co kilka lat trzeba ją remontować i nie uzbieramy na koszty remontu, więc będziemy dokładać. I to wszystko można opisać jedną liczbą z dużym przybliżeniem.
Chciałbyś to umieć samemu wyliczyć?
A może interesuje Ciebie skąd się biorą te „magiczne współczynniki”?
Jeśli chciałbyś nabyć takie umiejętności już w bardzo profesjonalnej formie to może zainteresować Ciebie szkolenie w Warszawie 22-23 listopad finansowy ekspert 3.0 prowadzonemu przez Franciszka Staniszewskiego.  WIĘCEJ O SZKOLENIU

Dzięki temu będziesz umiał wyliczyć wszystkie podane dane z użyciem już profesjonalnego kalkulatora już ze 100% dokładnością do kilku miejsc po przecinku zamiast szacować na palcach. Ponadto dostaniesz bonusy o wartości 857,00 PLN!

Specjalnie dla was czytelników mojego bloga wynegocjowałem u Franciszka Staniszewskiego zniżkę w wysokości 400 zł za rejestracje z tego linku   (ODBIERZ ZNIŻKĘ 400 zł ) . Więc zamiast 1497zł macie 1097zł. Być może również do zobaczenia na szkoleniu.