3 największe błędy przy kredycie hipotecznym stosowane przez ekonomistów

“Matematyka nie kłamie, ale to człowiek interpretuje wyniki” – o nie omylności kalkulacji matematycznych

czary mary hokus pokus...

Ostatnio czytałem kilka książek o finansach napisanych przez ekonomistów.
Tu powiem szczerze rozczarowałem się, bo po kimś z wykształceniem ekonomicznym oczekiwałem uważnych rozważań, a często napotykałem na rażące i mylne interpretacje.
Ekonomista o imieniu Marcin z jednej strony chwalący się 10 letnim doświadczeniem w branży finansowej i certyfikatem CFA bardzo nieuważnie przedstawia sprawę kredytu hipotecznego. Ponieważ nie lubię obgadywać innych nie podam jego nazwiska.
Nie ma jednak tego złego, bo zainspirowało mnie to do wpisu o mitach przy kredycie hipotecznych stosowanych przez ekonomistów.

Bierz kredyt hipoteczny nie dłużej niż 25 lat.

Jako uzasadnienie 25lat podaje iż „rata niemal nie maleje za to rosną koszty odsetek”. Dla nas jednak ważniejszy jest majątek po jakimś czasie niż suma odsetek. Powiem szczerze są dwie szkoły. Koronnym argumentem miały być łączne koszty kredytu. W skrócie i dużym uproszczeniu suma odsetek rośnie liniowo wraz ze wzrostem czasu trwania kredytu a przy 25 latach oddajemy odsetek w sumie tyle co kapitału. Poza tym bardziej zależy nam na majątku za X lat niż łącznym koszcie, bo możemy nie dożyć końca 40 letniej umowy. Szczególnie iż za granicą są kredyty wieczyste czyli takie których nigdy się nie spłaci.

Są dwie szkoły na ten temat. Jedna głosi iż powinno się zawierać umowę na minimalny czas trwania czyli tak manipulować czasem aby spłacić kredyt możliwie jak najszybciej nie zostawiając sobie rezerw. Matematycznie jest w 100% poprawne tylko moim zdaniem mało życiowe, bo nie zostawia żadnej rezerwy w razie trudności. Druga szkoła głosi iż czas trwania powinien być maksymalny a różnicę w ratach odłożyć lub zainwestować. Jestem zwolennikiem tej drugiej gdyż odłożone pieniądze nawet na lokacie dają poczucie bezpieczeństwa, nie mówią już o tym iż możemy zainwestować i w efekcie wcześniej spłacić kredyt (to jednak wersja dla ludzi co znają się na inwestowaniu). A jak to się ma w liczbach przy założeniu lokaty na 4% i kredytu na 6%? Dla uproszczenia załóżmy 250 tys kredytu oraz 1800 zł/mies w budżecie na cel kredytowo-oszczędnościowy (inaczej wybór byłby ograniczony) oraz stałą wartość nieruchomości w czasie (250 tys).

  kredyt na 20 lat kredyt na 25 lat kredyt na 40 lat kredyt wieczysty
RATA -1 791,08 zł -1 610,75 zł -1 375,53 zł -1 250,00 zł
Majątek dziś 0 0 0 0
na lokacie 0 0 0 0
salto kredytu 250 000,00 zł 250 000,00 zł 250 000,00 zł 250 000,00 zł
         
Majątek za 5 lat 38 342,55 zł 37 716,63 zł 36 900,17 zł 36 464,44 zł
na lokacie 591,54 zł 12 546,85 zł 28 141,66 zł 36 464,44 zł
salto kredytu 212 249,00 zł 224 830,22 zł 241 241,48 zł 250 000,00 zł
         
Majątek za 10 lat 89 985,27 zł 86 986,56 zł 83 074,97 zł 80 987,39 zł
na lokacie 1 313,81 zł 27 866,51 zł 62 502,52 zł 80 987,39 zł
salto kredytu 161 328,55 zł 190 879,95 zł 229 427,55 zł 250 000,00 zł
         
Majątek za 20 lat 253 272,49 zł 236 093,68 zł 213 685,21 zł 201 726,04 zł
na lokacie 3 272,49 zł 69 410,81 zł 155 683,32 zł 201 726,04 zł
salto kredytu 0,00 zł 83 317,13 zł 191 998,11 zł 250 000,00 zł

 

Wszystko ładnie i pięknie wzięcie 20 letniego kredytu przyniosło różnicę 40 tysięcy w okresie całej umowy w stosunku do 40 letniego, ale co by było gdybyśmy się przeliczyli. Załóżmy, że po 5 roku musimy wygospodarować ekstra 200 zł/mies (choroba dziecka, gorsza praca …). Co wówczas będzie z 20 letnim kredytem, który był na styk, mamy raptem 600zł oszczędności i jedyne co zostaje to wola banku. Załóżmy iż nie udzielił nam refinansowania/konsolidacji kredytu (powiedź), ale również nie wypowie kredyty czyli pójdzie na maksimum korzyści dla siebie.

  kredyt na 20 lat kredyt na 25 lat kredyt na 40 lat kredyt wieczysty
RATA -1 791,08 zł -1 610,75 zł -1 375,53 zł -1 250,00 zł
Majątek dziś 0 0 0 0
na lokacie 0 0 0 0
salto kredytu 250 000,00 zł 250 000,00 zł 250 000,00 zł 250 000,00 zł
         
Majątek za 5 lat 38 342,55 zł 37 716,63 zł 36 900,17 zł 36 464,44 zł
na lokacie 591,54 zł 12 546,85 zł 28 141,66 zł 36 464,44 zł
salto kredytu 212 249,00 zł 224 830,22 zł 241 241,48 zł 250 000,00 zł
         
Majątek za 10 lat 74 140,86 zł 73 726,76 zł 83 074,97 zł 80 987,39 zł
na lokacie -14 530,59 zł 14 606,71 zł 62 502,52 zł 80 987,39 zł
salto kredytu 161 328,55 zł 190 879,95 zł 229 427,55 zł 250 000,00 zł
         
Majątek za 20 lat 158 088,17 zł 186 875,59 zł 164 467,11 zł 152 507,95 zł
na lokacie -91 911,83 zł 20 192,72 zł 106 465,22 zł 152 507,95 zł
salto kredytu 0,00 zł 83 317,13 zł 191 998,11 zł 250 000,00 zł

 

W tym przypadku wychodzimy gorzej, bo mamy aż 90 tys przeterminowanego długu i same odsetki od niego wynoszą 900zł/mies pod koniec umowy. Wniosek jest prosty warto mieć rezerwę finansową. Wówczas w razie nadmiaru można nadpłacić kredyt. Idealnym rozwiązaniem byłby „mechanizm balansujący w mBank” gdzie nadpłatę można wykorzystać w razie czego, ale o takich praktycznych książka nie piszę.

Jako ciekawostkę mogę powiedzieć iż średni czas trwania umowy kredytowej w stanie niezmienionym to ledwie kilka lat mimo iż opiewają na dziesięciolecia. Na 5-letnim horyzoncie różnica pomiędzy czasem trwania kredytu jest rzędu dwóch tysięcy złotych. Sporo, ale czasem nie wszystko da się przewidzieć i warto rozważyć dłuższy czas trwania umowy.

Teraz zawsze pozostaje nieco podchwytliwe pytanie co lepsze za 20 lat majątek za 250 tys zł czy 200 tys złotych gotówki. W pierwszym wypadku jest więcej, ale jest większe ryzyko dla przykładu gdyby ceny mieszkań spadły nie można już tyle zostać. Czasem nawet nieruchomości są sprzedawane za 66% ceny na licytacjach komorniczych. Osobiście moim zdaniem lepsze mieszkanie bez hipoteki, ale pewnie znajdzie się kilka osób które będzie wolało gotówkę i mieszkanie z hipoteką. Tak czy inaczej różnica jest słabo oddawana przez łączną cenę kredytu.

50 tys na wkład własny możesz zebrać w 30 miesięcy

Bierze się to z prostego założenia rata wynosi 30% dochodów czyli 1’700zł. Rzeczywiście mnożąc jedno przez drugie otrzymujemy 50 tys.
Liczby nie kłamią, ale ich interpretacja już tak.
I tu dochodzimy do sedna znasz kogoś kto pracuje 3 lata na etacie? Pewnie TAK.
Czy dysponuje taką nadwyżką? Pewnie NIE.
A może połowę mniejszą? I tu również NIE.
Mam nadzieję iż Twoi znajomi mają o wiele większe nadwyżki, jednak nie o to chodzi.

Bierze się to z prostego faktu iż przez te 3 lata gdzieś mieszkać trzeba i ponosić z tego tytułu opłaty… Tego prostego faktu nie uwzględnił autor. A zwykle kwota najmu oscyluje w granicach raty kredytowej. Załóżmy iż najem kosztuje nas tylko 1’200zł co faktycznie za mieszkanie wydaje się raczej małą ceną wówczas zostaje nam już tylko 500zł z 1’700zł na ratę kredytu a czas zbierania wydłuży się do 100 miesięcy! Oczywiście można mieszkać u rodziców, z drugiej strony można też kupić mieszkanie i wynająć samemu mieszkając u rodziców redukując koszty.
Termin 30 miesięcy, więc bazujący na założeniach z sufitu.

Bierz kredyt z 20% wkładem własnym

Tu mi ręce opadły jako argument podaje dwa scenariusze. Jeden z kredytem z 20% wkładem własnym na 20 lat, a drugi na 30 lat bez wkład własnego oba oprocentowane na 6% na zakup nieruchomości za 250 tys zł. Pozwolę sobie zacytować logikę:
Jak widzimy jest spora różnica, która się pogłębia z czasem.

  Scenariusz A Scenariusz B
wkład własny 50 000,00 zł 0,00 zł
kredyt 200 000,00 zł 250 000,00 zł
RATA -1 432,86 zł -1 498,88 zł
Po 5 latach    
do spłaty 169 799,20 zł 232 635,89 zł
majątek netto 80 200,80 zł 17 364,11 zł

Tylko zapomniał dodać jedną bardzo ważną kwestię otóż w scenariuszu A na starcie mamy 50 tys zł a w scenariuszu B 0zł . Inaczej rzecz ujmując gdyby nic nie kupili scenariusz B ma gotówkę a ten z A jej nie ma. Potem dysproporcja tylko się pogłębia.
Różnica kolosalna a gdyby to poprawnie policzyć. 50 tysięcy na 5 lat daje 60800zł przy 4%, więc różnica dramatycznie maleje. Aby być w 100% poprawnym należy doliczyć do scenariusza A również odkładanie 65zł co miesiąc na lokatę co daje 4’300zł. Podsumowując faktyczna różnica wynosi nie 63 tysiące, a jedynie 6’300zł. Cóż to kolosalna różnica w wyniku!
Bez tego dowodzimy jedynie iż lepiej mieć 50 tys i ekstra 65zł/mies niż nie mieć a to wie chyba każde dziecko w przedszkolu.

A jaki byłby prawdziwy argument za 20% wkładem własnym. Otóż jest to 0,1% marży (oszałamiająca liczba nieprawdaż) W efekcie czego różnica w racie wynosi … 16zł miesięcznie. Czyli zamiast płacić 1498,88zł płacimy tylko 1482,82 zł. Co daje w perspektywie 5 lat kwotę 1’000 zł. Tylko 63 tysiące brzmi lepiej niż nędzny tysiąc złotych,

Podsumowując

W finansach bardzo łatwo o mylną interpretacje. Zawsze warto ustalić sytuacje początkową jak stan materialny czy nadmiary gotówki w miesiącu. Co ciekawe o ile tezy można obronić, to już argumentowanie ich w wymieniony sposób jest błędny!