Co przyniesie nowego następny rok

4825f96867d678bcac5d577e49c8f8ad

Nowy rok wiąże się z nowymi nadziejami a jak to wygląda w świecie inwestorów w nieruchomości. Chyba wszyscy się zgodzą iż najważniejszą zmianą jest wymaganie większego wkładu własnego do 15%. Na początku chciałbym jednak rozwiać parę mitów na jego temat.

MIT: Wkład własny zmniejsza ryzyko

Cóż właściwie to powinienem napisać iż faktycznie zmniejsza ryzyko, ale banku. Wymaganie wkładu własnego ma niby gwarantować większe bezpieczeństwo dla osoby biorącej kredyt. Aby zdemontować ten mit pokaże prosty przykład będący jednocześnie jednym z najprostszych sposobów, chociaż nie efektywnych mianowicie danie w zastaw drugiej nieruchomości i zrobienie hipoteki łączonej. Jak to wygląda na liczbach załóżmy iż chcemy kupić nieruchomość za 300 tys. Gdyby nie wymaganie wkładu własnego moglibyśmy wziąć kredyt i mieć własne mieszkanie z hipotekę bez angażowanie nikogo innego. Teraz załóżmy iż rodzice chcą nam pomóc i mają mieszkanie o wartości 200 tys. Normalnie musielibyśmy posiadać 45-60 tys w gotówce jednak zamiast tego bank się zgodzi na hipotekę łączoną czyli zabezpieczy się na dwóch nieruchomościach (naszej nowej i rodziców o łącznej wartości 500 tys) wówczas będziemy mieli LTV 60% (300 tys do 500 tys). Natomiast w razie problemów bank będzie mógł zlicytować nie jedną nieruchomość a obie. Kto jest bardziej zabezpieczony chyba każdy potrafi sobie odpowiedzieć.

Jak liczony jest wkład własny

Tu jest chyba najwięcej nieporozumień. Większość osób sądzi iż jest to stosunek tego co zapłacimy za nieruchomość w stosunku do jej wartości, natomiast bardzi często możemy nabyć nieruchomość nieco poniżej ceny rynkowej (fachowa wycena nosi miano operatu szacunkowego). Otóż tak sformułowane jest bardzo często nadużywane przez banki aby zawyżyć “LTV” i wymagać większego wkładu własnego. Zgodnie z powszechną procedurą bank liczy stosunek wartości kredytu do ceny transakcyjnej lub operatu szacunkowego (bierze niższą wartość  czyli korzystniejszą dla Siebie). Na szczęście są jeszcze banki które nie będą uzależniać wartości nieruchomości od naszych zdolności negocjacyjnych.

MIT: Wkład własny musi być w gotówce

Najczęściej mówi się iż aby kupić nieruchomość należy posiadać 10%-20% koniecznie w gotówce. Jest kilka sposobów jak można go niejako wnieść w inny sposób. Jednym z najbardziej efektywnych jest zrobienie remontu nieruchomości. Jak to wygląda na liczbach nieruchomość jest warta 200 tys, ale po remoncie jej wartość wzrasta do 250 tys. Co oznacza iż możemy wziąć kredyt na zakup i remont i wówczas dostaniemy łącznie do 85% LTV czyli zamiast 170 tys będziemy mogli wziąć aż 212 tys . Natomiast rzadko który bank będzie nas rozliczał ile faktycznie wydaliśmy na remont dzięki czemu będziemy mogli sobie wliczyć naszą robociznę i pomysłowość (możemy zaoszczędzić samemu malując ściany … itp)

Podsumowanie

Jak widzimy wkład własny ma na celu zabezpieczenie interesu tylko jednej strony mianowicie banku.
Jeśli chcesz wiedzieć jak się bronić przed tymi zmianami oraz więcej sposobów na ominięcie ustawy i zwiększenie swojego bezpieczeństwa zamiast banku to
Przyjdź na spotkanie w Warszawie 20 Stycznie 2016r i dowiedź się jak mądrze radzić sobie z wkładem własnym